Reforma Tributária: heranças, doações e imóveis sob nova lupa fiscal
Reforma Tributária e o ITBI e ITCMD: o que muda e como se preparar
A Reforma Tributária, aprovada pela Emenda Constitucional nº 132/2023 e regulamentada pela Lei Complementar nº 214/2025, trouxe transformações profundas na forma como o Brasil arrecada e distribui tributos.
Entre as mudanças menos comentadas – mas de grande impacto para quem possui imóveis, heranças ou faz planejamentos sucessórios – estão as alterações relacionadas ao ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis) e ao ITCMD (Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação).
Neste artigo, explicamos o que muda, o que permanece igual e como se preparar para esse novo cenário tributário.
O que é o ITBI e o ITCMD?
Antes de entender as mudanças, vale relembrar o que são esses impostos:
- ITBI: cobrado pelos municípios, incide sobre a transferência onerosa de bens imóveis, como na compra e venda de imóveis urbanos.
- ITCMD: cobrado pelos estados, incide sobre heranças e doações, sendo um tributo essencial em planejamentos patrimoniais e sucessórios.
Embora sejam impostos tradicionais, ambos ganharam nova importância no contexto da Reforma Tributária, principalmente por causa da redefinição das competências tributárias e da necessidade de harmonização com o novo IBS (Imposto sobre Bens e Serviços).
O que muda com a Reforma Tributária?
1. Harmonização das regras: a Reforma prevê padronização de conceitos e procedimentos, reduzindo disputas entre estados e municípios sobre a base de cálculo e momento da incidência.
2. Modernização da cobrança e digitalização: a tendência é que as transmissões passem a ter processos totalmente eletrônicos, integrados aos cartórios de registro de imóveis e às administrações fazendárias. Isso facilitará o recolhimento, mas também aumentará o controle fiscal sobre operações não declaradas.
3. Tendência de aumento nas heranças e doações de alto valor: A reforma abriu espaço para que os estados possam cobrar esse imposto de forma mais justa e progressiva, ou seja, com alíquotas diferentes conforme o valor do patrimônio transmitido. Na prática, isso significa que doações e heranças de alto valor poderão pagar mais imposto, enquanto transmissões menores tendem a continuar com carga semelhante à atual.
4. Fim das brechas e da “guerra fiscal patrimonial”: Com a integração tecnológica (cartórios + fiscos + CIB), a subavaliação de imóveis ou doações tende a ser mais facilmente identificada. Isso aumentará a fiscalização sobre transmissões imobiliárias e sucessórias.
Exemplo prático
Uma família pretende doar imóveis aos filhos como parte de um planejamento sucessório.
Antes da reforma, era possível declarar valores abaixo do mercado e recolher o ITCMD sobre montante reduzido.
Com o CIB e o cruzamento digital de informações, essa prática se tornará arriscada: o sistema automaticamente confrontará o valor declarado com os parâmetros oficiais e poderá gerar autuações automáticas.
Além disso, se os bens estiverem em uma holding patrimonial, é essencial verificar se a integralização ou alienação desses imóveis pode ser interpretada como operação onerosa sujeita a IBS/CBS, conforme hipóteses previstas na LC 214/2025 (arts. 4º e 5º).
Como essas mudanças impactam na prática
As alterações atingem principalmente:
- Quem está adquirindo imóveis: será necessário verificar as novas bases de cálculo e os valores de referência estabelecidos pelos municípios.
- Quem planeja sucessão ou doação de bens: deve antecipar ou revisar estratégias antes de eventuais aumentos de alíquotas.
- Empresas com patrimônio imobiliário: precisarão ajustar seus planejamentos contábeis e societários para refletir as novas regras de transmissão.
A Reforma Tributária representa um novo capítulo na tributação patrimonial brasileira.
Embora a promessa seja de simplificação e justiça fiscal, a transição exigirá planejamento cuidadoso para evitar surpresas – principalmente para famílias, empresários e empresas com imóveis em nome próprio ou de holdings.
Antecipar-se é a melhor estratégia: quem se preparar agora poderá pagar menos imposto, evitar litígios e garantir segurança jurídica nas transmissões patrimoniais.
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